حقوق اسلامی

حقوق اسلامی

مقایسه قرارداد پیش فروش ساختمان با نهادهای مشابه و تشخیص ماهیت آن

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان
محمدحسین تقی پور درزی نقیبی 1
حمید ابهری 2
1 استادیار گروه حقوق خصوصی دانشگاه مازندران
2 استاد گروه حقوق خصوصی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه مازندران
چکیده
هر قراردادی که به موجب آن، پیش فروشنده، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص مطابق نقشه ساختمانی و اوصاف قراردادی در یک زمین شود و واحد ساختمانی مذکور در موعد مقرر و در ازای دریافت مبلغ قراردادی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) در آید، «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود. قرارداد مذکور، در عین حال که با برخی از نهادهای فقهی و حقوقی، شباهتهایی دارد ولی دقیقا منطبق با این نهادهای شناخته شده حقوقی نیست. قرارداد پیش فروش ساختمان تشابهاتی با عقود بیع سلم، عقد استصناع، عقد بیع، عقد بیع معلق، تعهد به بیع، عقد نامعین(قرارداد خصوصی) دارد ولی از برخی جهات با این نهادها، تفاوت دارد. در این تحقیق، ضمن مقایسه قرارداد پیش فروش ساختمان با هر یک از نهادهای مذکور و بررسی وجوه تشابه و تفاوت آنها، خواهیم دید که با توجه به مقررات موجود در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389که قانونگذار پس از تعریف قرارداد پیش فروش، به ذکر شرایط و آثار قانونی قرارداد مزبور پرداخته است، لذا باید معتقد بود که قرارداد پیش فروش ساختمان، یک عقد معین با احکام و شرایط خاص خود بوده و دارای آثار قانونی منحصر به خود به عنوان یک قرارداد خاص می باشد.
کلیدواژه‌ها
قرارداد
پیش فروش
ساختمان
عقد معین

موضوعات

  1. ابن‌زهره، حمزه‌بن‌علی؛ غنیة‌النزوع إلی علمی‌الأصول والفروع؛ قم: مؤسسه امام صادق†، 1417ق.
  2. ابهری، حمید و محمدحسین تقی‌پور درزی نقیبی؛ «تعهد پیش‌فروشنده به ساخت و تکمیل ساختمان و ضمانت اجراى آن در قانون پیش‌فروش ساختمان و مقایسه آن با قانون مدنی»، مجله مطالعات حقوق خصوصى؛ ش1، بهار 1394، ص1ـ20.
  3. اسدی حلّی، جمال‌الدین احمدبن‌محمد؛ المهذب‌البارع فی شرح المختصرالنافع؛ ج2، قم: دفتر انتشارات اسلامی جامعه مدرسین حوزه علمیه، 1407ق.
  4. امامی، حسن؛ حقوق مدنی؛ ج1، چ7، تهران: انتشارات اسلامیه، 1368.
  5. انصاری، محمدعلی؛ الموسوعة الفقهیةالمیسره؛ ج2، قم: مجمع‌الفکر الإسلامی، 1415ق.
  6. انصاری، مرتضی؛ کتاب المکاسب؛ ج4، قم: کنگره جهانی بزرگداشت شیخ انصاری، 1415ق.
  7. ایزدی‌فرد، علی‌اکبر و حسین کاویار؛ «بررسی فقهی ـ حقوقی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان»، فصلنامه تخصصی فقه و حقوق؛ ش18، ص87ـ114، 1387.
  8. پیرهادی، محمدرضا؛ «انتقال مالکیت در بیع مال آینده»، مجله حقوقی عدالت آراء؛ ش4 و 5، تابستان و پاییز 1385، ص39ـ79.
  9. جعفری لنگرودی، محمدجعفر؛ ترمینولوژی حقوق؛ چ19، تهران: کتابخانه گنج دانش، 1387.
  10. جعفری لنگرودی، محمدجعفر؛ دائرةالمعارف حقوق مدنی و تجارت؛ تهران: چاپخانه مشعل آزادی، 1357.
  11. جعفری لنگرودی، محمدجعفر؛ فرهنگ عناصرشناسی، حقوق مدنی، حقوق جزا؛ تهران: کتابخانه گنج دانش، 1382.
  12. جعفری لنگرودی، محمدجعفر؛ مبسوط در ترمینولوژی حقوق؛ ج2، چ4، تهران: کتابخانه گنج دانش، 1388.
  13. جمعی از پژوهشگران (زیرنظر سیدمحمود شاهرودی)؛ موسوعةالفقه الإسلامی طبقاً لمذهب أهل‌البیت‰؛ ج11، قم: مؤسسه دائرةالمعارف فقه اسلامی بر مذهب اهل بیت‰، 1423ق.
  14. حاتمی، علی‌اصغر و حانیه ذاکری‌نیا؛ «ماهیت قراردادهای ساخت‌وساز (در فرض پیش‌فروش)»، مطالعات فقه و حقوق اسلامی؛ ش2، 1389، تابستان، ص71ـ93.
  15. حلّی (محقق حلّی)، نجم‌الدین جعفربن‌حسن؛ شرائع‌الإسلام فی مسائل الحلال والحرام؛ ج2، چ2، قم: مؤسسه اسماعیلیان، 1408ق.
  16. خمینی، سیدروح‌الله؛ تحریرالوسیلة؛ ج1، قم: مؤسسه مطبوعاتی دارالعلم، 1421ق.
  17. خوانساری، سیداحمدبن‌یوسف؛ جامع‌المدارک فی شرح مختصرالنافع؛ ج3، چ2، قم: مؤسسه اسماعیلیان، 1405ق.
  18. دهخدا، علی‌اکبر؛ لغت‌نامه دهخدا؛ ج4، تهران: انتشارات دانشگاه تهران، 1377.
  19. زرنگار، فرناز؛ قرارداد پیش‌فروش ساختمان؛ چ1، تهران: جنگل، 1389.
  20. سرخسی، شمس‌الدین؛ المبسوط للسرخسی؛ دراسة و تحقیق خلیل محی‌الدین المیس؛ ج12، بیروت: دارالفکر، 1421ق.
  21. سیفی زیناب، غلامعلی و منصوره حسن‌زاده؛ «استصناع در فقه و حقوق ایران»، مجله تحقیقات حقوقی؛ ش50، پاییز و زمستان 1388، ص161ـ218.
  22. شهیدی، مهدی؛ «اندیشه‌های حقوقی»، مجموعه مقالات حقوقی؛ چ2، تهران: انتشارات مجد، 1387.
  23. شهیدی، مهدی؛ تشکیل قراردادها و تعهدات؛ تهران: انتشارات مجد، 1382.
  24. شهیدی، مهدی؛ حقوق مدنی شش؛ چ3، تهران: مجمع علمی و فرهنگی مجد، 1382.
  25. طباطبایی یزدی، محمدکاظم؛ حاشیة المکاسب؛ ج1، چ2، قم: مؤسسه اسماعیلیان، 1421ق.
  26. طباطبایی، محمدصادق و عباس کیانی؛ «تبیین ماهیت حقوقی قرارداد پیش‌فروش ساختمان»، مجله حقوقی دادگستری؛ ش85، 1393، بهار، ص ۸۲ـ۴۵.
  27. طوسی، ابوجعفر محمد؛ الخلاف؛ ج3، قم: مؤسسة النشرالإسلامی، 1417ق.
  28. طوسی، ابوجعفر محمد؛ النهایة فی مجرد الفقه والفتاوی؛ چ2، بیروت: دارالکتاب العربی، 1400ق.
  29. عاملی (شهید ثانی)، زین‌الدین‌بن‌علی؛ روضةالبهیة فی شرح اللمعةالدمشقیة؛ ج3، قم: کتابفروشی داوری، 1410ق.
  30. عاملی، محمدبن‌حسن؛ وسائل‌الشیعة؛ ج17، قم: مؤسسه آل‌البیت‰، 1409ق.
  31. علوی قزوینی، علی و عبدالله شفایی؛ «مطالعه تطبیقی زمان انتقال مالکیت در قرارداد سفارش ساخت (استصناع)»، مجله حقوق تطبیقی؛ ش101، بهار و تابستان 1393، ص89ـ110.
  32. علیزاده، حسن؛ قراردادهای پیش آپارتمان؛ تهران: میثاق عدالت، 1383.
  33. عمید، حسن؛ فرهنگ فارسی عمید؛ ج1، تهران: انتشارات امیرکبیر، 1379.
  34. غریبه، علی و ناصر مسعودی؛ «تحلیل فقهی و حقوقی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان با تأملی بر انواع بیع»، نشریه علمی ـ پژوهشی فقه و حقوق اسلامی؛ ش2، 1390، بهار و تابستان، ص157ـ175.
  35. فاضل آبی، حسن‌بن‌ابی‌طالب؛ کشف‌الرموز فی شرح مختصرالنافع؛ ج1، چ3، قم: دفتر انتشارات اسلامی جامعه مدرسین حوزه علمیه، 1417ق.
  36. کاتوزیان، ناصر؛ اموال و مالکیت؛ تهران: نشر میزان، 1386.
  37. کاتوزیان، ناصر؛ حقوق مدنی، دوره عقود معیّن؛ ج1، چ10، تهران: شرکت سهامی انتشار، 1387.
  38. کاتوزیان، ناصر؛ قواعد عمومی قراردادها؛ ج2، تهران: شرکت سهامی انتشار، 1383.
  39. کاتوزیان، ناصر؛ معاملات معوض ـ عقود تملیکی؛ تهران: شرکت سهامی انتشار، 1387.
  40. کاشف‌الغطاء، محمدحسین؛ وجیزةالأحکام؛ ج3، چ2، قم: مؤسسه کاشف‌الغطاء، 1366.
  41. کرکی (محقق کرکی)، علی‌بن‌حسین؛ جامع‌المقاصد فی شرح القواعد؛ ج4، چ2، قم: مؤسسه آل‌البیت‰، 1414ق.
  42. گرجی، ابوالقاسم؛ مقالات حقوقی؛ ج1، چ2، تهران: دانشگاه تهران، 1372.
  43. محمدی، سام و حسن حسینی مقدم؛ «زمان انتقال مالکیت در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال 1389»، مجله حقوق خصوصی؛ ش2، پاییز و زمستان 1391، ص155ـ180.
  44. مروارید، محمدعلی؛ الینابیع‌الفقهیة (کتاب المتاجر)؛ ج13، چ3، بیروت: مؤسسة فقه‌الشیعه، 1993م.
  45. مصطفوی، سیدمصطفی و علی‌اصغر رحیمی؛ «ماهیت قرارداد پیش‌فروش ساختمان در حقوق ایران و فقه امامیه»، حقوق خصوصی؛ ش31، 1389، بهار و تابستان، ص145ـ191.
  46. ممی‌زاده، مهدی؛ «ماهیت شرایط و آثار قراردادهای پیش‌فروش ساختمان (همراه با نقد مختصر لایحه جدید پیش‌فروش ساختمان)»، ماهنامه کانون؛ ش78، 1386، اسفند، ص92ـ137.
  47. مؤمن قمی، محمد؛ «استصناع (قرارداد سفارش ساخت)»، مجله فقه اهل بیت‰؛ ش11ـ12، 1376، پائیز و زمستان، ص201ـ239.
  48. نجفی، محمدحسن؛ جواهرالکلام فی شرح شرائع‌الإسلام؛ ج24 و 28، چ7، بیروت: دار إحیاء التراث‌العربی، 1404ق.